Действующее жилищное законодательство предполагает следующие способы управления общедомовым имуществом многоквартирных домов (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
1. Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) собственниками помещений.
Собственники помещений могут непосредственно управлять своим имуществом, но лишь в том случае, если в их доме не более 30 квартир. Чаще всего это маленькие ветхие двухэтажные «сталинки», которые возводились начиная с 1930–1940-х гг. Иногда менее 30 квартир насчитывают жилые дома премиального класса, но в них скорее всего имеется управляющая организация – покупателям такого жилья недосуг заниматься управлением МКД.
При непосредственном управлении многоквартирным домом оказание жилищных услуг, то есть работа по содержанию и ремонту общедомового имущества, осуществляется на основании решений общего собрания собственников помещений МКД. В этом случае собственники (или активная их часть), принявшие решение о заключении договора на управление домом с той или иной организацией, выступают стороной договорных отношений.
В части коммунальных услуг договоры (горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопления/теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при печном отоплении) заключаются от своего имени каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление домом. Следует подчеркнуть, что управляющие организации сами не производят ни горячую, ни холодную воду, не подают в дом отопление, газ или свет. Поставку всех необходимых потребителю коммунальных ресурсов, которые, попадая в дом, превращаются в коммунальные услуги, осуществляют ресурсоснабжающие организации (РСО), с которыми управляющая компания (УК) заключают договоры ресурсоснабжения. Фактически УК осуществляют мелкий бытовой подряд в многоквартирном доме.
Преимуществом непосредственного управления МКД являются минимальные издержки, поскольку в этом случае не нужно содержать штат сотрудников. Чаще всего в домах до 30 квартир нет лифта, а объем вывозимого мусора невелик, что также снижает затраты на текущее содержание и ремонт.
При этом существенным недостатком непосредственного управления МКД является психологический фактор, попросту – разногласия между собственниками. Чтобы сгладить их, необходимо найти компромиссную фигуру управляющего, которая бы устроила большинство жителей дома. Его полномочия удостоверяются простой письменной доверенностью (п. 3 ст. 164 ЖК РФ), выдаваемой всеми либо большинством собственников МКД.
2. Управление силами управляющей организации (компании).
Это самый распространенный способ содержания общедомового имущества. Управляющие организации могут именоваться по-разному: дирекция единого заказчика жилищно-коммунального хозяйства (ДЕЗ ЖКХ), жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), ремонтно-эксплуатационное управление (РЭУ) и пр. Можно выделить два типа управляющих организаций:
• управляющие организации, унаследовавшие жилой фонд, построенный в советское и досоветское время (серии домов, относимые к «хрущевкам», «брежневкам», многочисленные «панельки» в спальных районах и т. д.);
• организации, которые управляют новыми и вновь построенными жилыми домами, обычно эти компании аффилированы с застройщиком, который порой без соблюдения установленных законом конкурсных и иных процедур передает вновь построенные дома «прикормленной» УК. Управление жилым фондом через «свою» УК является частью бизнеса застройщика.
Поскольку согласно п. 5 и 5.1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» новый дом находится на гарантии (по технологическому и инженерному оборудованию она составляет три года, а по объекту долевого строительства в целом 5 лет), застройщику выгодно иметь собственную УК, которая обеспечит базовый минимум в управлении МКД и не будет конфликтовать с застройщиком по поводу тех или иных гарантийных обязательств.
Собственники тех МКД, в которых имеется четыре и более квартиры, но не выбран способ управления в виде ТСЖ, ЖСК или потребительского кооператива (то есть управление осуществляется УК), с 04.06.2011 г. обязаны создавать Совет многоквартирного дома (п. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).
Совет МКД не является юридическим лицом, регистрировать его не требуется. Он должен быть создан по инициативе собственников МКД в течение календарного года. Если Совет многоквартирного дома так и не был создан, орган местного самоуправления по своей инициативе собирает общее собрание (в трехмесячный срок по прошествии календарного года), на котором жильцам предлагают либо создать Совет МКД, либо организовать ТСЖ. Срок полномочий Совета МКД – два года (либо досрочное сложение полномочий в случае ненадлежащей работы) (п. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).
Задачи Совета МКД – организация взаимодействия между собственниками МКД и УК, определение порядка пользования общим имуществом и земельным участком, контроль качества предоставляемых жилищных и коммунальных услуг. Функция Совета МКД – контрольно-надзорная, то есть контролирование УК, ведение с ней диалога от имени жителей дома, взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями (РСО) и организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
3. Управление МКД жилищно-строительным кооперативом или товариществом собственников жилья.
Действующее законодательство допускает возможность управления многоквартирными домами силами жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
При всем сходстве с такой формой управления, как ТСЖ, перед ЖСК изначально стоят двоякие цели: в первую очередь это удовлетворение потребностей граждан в жилье (строительство) и только потом – управление многоквартирным домом (п. 1 ст. 110 ЖК РФ). Члены ЖСК участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 2 и 3 ст. 110 ЖК РФ). ЖСК обычно действуют:
• в «кооперативных» МКД советской постройки, с самого начала управлявшихся ЖСК;
• в ситуациях, когда застройщик начал строить дом, но не достроил (например, прекратил существование) и «обманутые дольщики» объединились в кооператив, чтобы достроить дом и управлять им;
• если отдельные собственники (числом от 5 человек и более) создают кооператив, чтобы построить либо приобрести МКД (п. 1 ст. 112 ЖК РФ).
ЖСК может управлять домом эффективно (управление ЖСК похоже на управление ТСЖ), однако факт управления МКД силами ЖСК носит вторичный характер (первично приобретение или постройка дома). Не случайно ЖСК по решению общего собрания (конференции) его членов может быть преобразован в ТСЖ (ст. 122 ЖК РФ).
Создав товарищество собственников жилья, жители на общем собрании определяют политику управления МКД. Обратите внимание: п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ объединяет практику управления МКД товариществами собственников жилья и жилищными и иными специализированными кооперативами, распространяя на них одни и те же правила.
Закон допускает, что ТСЖ может привлекать для управления своим имуществом УК. Собственники, создавшие ТСЖ, могут выбрать управляющую организацию, заключив с ней договор. Если собственники хотят поменять УК, они могут это сделать, выбрав другую управляющую организацию или делегировав эту обязанность вновь зарегистрированному ТСЖ. Однако на практике такое случается редко, как правило, ТСЖ создается не для того, чтобы уйти от одной УК к другой, а для того, чтобы изменить качество жизни в доме.
С момента государственной регистрации ТСЖ – это полноценное юридическое лицо, которое несет установленные законом права и обязанности. Оно вправе заключать договора, открывать расчетный счет в банке и принимать платежи, вести кадровую и учетную политику. При этом у ТСЖ есть принципиальное отличие от управляющей организации: ТСЖ – это некоммерческая организация (п. 1 ст. 135 ЖК РФ), то есть юридическое лицо, которое не ставит себе задачу получения прибыли в качестве уставной цели. ТСЖ создается исключительно для управления общим имуществом собственников.
Перечислим преимущества ТСЖ:
1. Собственники помещений МКД сами принимают решение о способах и мерах по эффективному управлению общедомовым имуществом.
2. Собственники помещений МКД сами определяют ценовую политику в части платы за жилое помещение.
3. Собственники МКД самостоятельно формируют перспективный план развития ТСЖ, определяя меры по улучшению качества жизни в доме.
4. В отличие от управляющей организации ТСЖ не платит налоги с денежных средств, поступающих от собственников, которые являются членами товарищества.
Главное преимущество ТСЖ перед другими способами управления МКД состоит в том, что решения, от которых зависит управление общедомовым имуществом, принимают сами собственники. Фактически ТСЖ – это «государство в миниатюре», общие собрания – народные референдумы, а собственники – народ, который осуществляет свою власть непосредственно, путем прямого голосования.
В экономической науке считается, что самым неэффективным собственником является государство, а самым эффективным – частный инвестор. Это правило применимо и к жилищной сфере. Никто не может управлять жилым фондом лучше собственников помещений, заинтересованных в качественной эксплуатации и сохранности общедомового имущества и знающих проблемы своего дома. Именно в этом состоит главное преимущество ТСЖ как способа управления многоквартирными домами.